物件契約時の初期費用を交渉したときのメモ
引っ越すことになった。 仲介業者のお店に行って、いい感じの物件を見つけたので、速攻見積もりをしたのだが、めちゃ高い。 敷金、礼金、仲介手数料、鍵の交換...。賃貸借りるのに色々かかりすぎでは？と思ってた。
ただ、交渉の知識もないしなあ〜〜〜と思っていたら、以下のツイートをたまたま発見。
ワイ「国交省ガイドラインには鍵交換は貸主が負担するのが妥当ってあるよなぁ？」
— ぴっぴ先生 (@hihihi_sensei) 2018年6月16日
不動産「見積もりから削除しました！」
ワイ「仲介手数料1か月分になっとるけどはワイの承諾がなければ半月分のはずよな？」
不「半月分に訂正しました！」
ワイ「書類作成代2万とか舐めてんの？」
不「いりません！」
おっ？エビデンスベースで詰めるなら、自分もイケるのでは？と思って調べたことのまとめ
メール等でやりとりできると最高にラク
まずはじめに、交渉するなら担当者とメール等で連絡するようにしておくと最高です。
最近の仲介業者の担当者は、連絡をスムーズに取るためにラインを交換するらしい。 「終わったらブロックしてもらって構わないんで！！」といってきて、それもそうやな、と交換した。 連絡がシュッとしやすいぐらいしか利点がないと思っていたのだけど、交渉を考えるとこれはすごく良かった。
口頭で交渉するとなると、なかなか馴れないし、難しい。 だが、メール等で交渉できるなら、ゴネられても落ち着いて対応できるし、なにより口頭よりボロも出にくい。 「今週は忙しくて電話には出れない。手漉きに対応するからメールorラインでお願い。」と伝えれば対応してくれます。
そんなわけで、担当者との連絡は、ラインなりメールなりで対応してもらうのが個人的におすすめです。
交渉がしやすそうなところ
ぴっぴ先生さんが詰めていたところが、私のような初心者でもやりやすいと思う
- 仲介手数料
- 鍵交換費
この2点については、元のツイートにあるように国のガイドラインが示されているので、それに則って詰めていけば交渉しやすい
仲介手数料は「1ヶ月の賃貸料x0.54」が基本
ぴっぴ先生のツイートを見てみると、
ワイ「仲介手数料1か月分になっとるけどはワイの承諾がなければ半月分のはずよな？」 不「半月分に訂正しました！」
とあったので、これのエビデンスを調べた。
これは、昭和45年建設省告示第1552号に記載されているものだとわかった。
第四貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。
ざっくりまとめるとこんなかんじ。
- 仲介手数料は、家主と借りる人から取った合計で「1ヶ月の賃貸料x1.08」まで
- 受け取れる手数料は、一方からそれぞれ「1ヶ月の賃貸料x0.54」までが基本
- ただし、相手に了承を得た場合には、この限りではない
というわけで、仲介手数料は基本的に「1ヶ月の賃貸料x0.54」ということらしい。
だが実際のところ、仲介手数料の欄を見ると「一ヶ月分」の賃料が取られていることが多いそうな？
これは、「ただし、相手に了承を得た場合には、この限りではない」というところが関係しているようで、
これを知らずに手数料を支払ったなら「金を払ったなら、それを了承しているよな？」という解釈をされるらしい。
完全にヤクザじゃないですか...。
仲介手数料の交渉方法
ざっくり、ぴっぴ先生のツイートのように交渉すればいい。
ワイ「仲介手数料1か月分になっとるけどはワイの承諾がなければ半月分のはずよな？」
これを参考に私はこういう感じの交渉をした。
建設省告示第1552号には、 借りる人の同意が無い限りは「1ヶ月の賃貸料x0.54」までという上限があったと思います。 http://www.mlit.go.jp/common/001213871.pdf この点について、私は同意していないので、 仲介手数料の見積り金額を「1ヶ月の賃貸料x0.54」に修正していただけませんか？
という感じでメールしたところ、めでたく「1ヶ月の賃貸料x1.08」から「1ヶ月の賃貸料x0.54」に下がりました。めでたい。 引っ越し代分ぐらい稼げたので最高って感じ。
鍵交換費は家主が自費で交換するもの
ぴっぴ先生のツイートを見てみると、
とあったので、これのエビデンスを調べた。
「国交省ガイドライン」というのは、原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）のことだとわかった。 これには、物件を退去する時の原状回復に関するまとめが書いてある。
鍵の取り替えについては、このような記載があった。
●鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合） （考え方）入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。
鍵の交換費は物件の問題なので、賃貸人(つまり家主)が負担すべき、とある。
鍵交換費の交渉方法
これもまあ、ぴっぴ先生のツイートのように交渉すればいい。
私の場合は、申し込みの段階で鍵交換済みだったので交渉しなかったが、必要だったらこう交渉すると思う。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」には、 鍵の取り替えについては、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられるとありました。 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf なので、これは私ではなく、家主の方へ請求していただけませんか？
おわりに
ちょっと調べるだけで、結構交渉できるな！と勉強になった。 今回は入居前の交渉を調べたけど、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」を読めば、引っ越しの際に、敷金が無駄に取られることもなくなりそうと思った。 敷金をなるべく戻してもらえるように、ガイドラインを一通り読んでおいて、引っ越しの時にバトっていきたいなと思う。 次回作をご期待ください！！！！！！！！！
追記
今の賃貸、敷金ゼロだった。しかもクリーニング代が入居時に取られてた感じで、交渉の余地はなさそう。😇
